Die koop van 'n woonstelkompleks is 'n lang, soms ingewikkelde proses. Dit is belangrik dat u 'n woonstelkompleks vind wat u dink moontlik geld kan verdien. Indien nodig, werk nou saam met 'n eiendomsagent om eiendomme te vind en met 'n rekenmeester om die finansiële potensiaal van 'n woonstelkompleks te ontleed. Versamel die nodige inligting om 'n lening aan te vra en kontak verskeie leners. Dit is ook 'n goeie idee om met 'n eiendomsadvokaat te konsulteer om u deur die proses te help.
Stappe
Deel 1 van 4: Soek 'n woonstelkompleks
Stap 1. Kies watter tipe kompleks om te koop
Miskien wil u 'n woonstelkompleks koop wat slegs uit woonstelgeboue bestaan. U moet egter ook oorweeg om 'n kompleks vir 'gemengde gebruik' te koop. Hierdie tipe kompleks bevat ook kommersiële vaste eiendom wat u kan verhuur.
- 'N Kompleks wat tans nie gemengde gebruik is nie, kan omgeskakel word. Die sonering moet dit egter moontlik maak.
- Dink ook aan watter geriewe u in u woonstelkompleks wil hê. Dit het byvoorbeeld 'n fiksheidsfasiliteit, 'n swembad of gemeenskaplike ruimtes vir privaat funksies.
Stap 2. Oorweeg om 'n eiendomsagent te huur
U wil 'n kompleks koop in 'n gebied wat nie afneem nie, en 'n agent kan u help om hierdie gebiede te identifiseer. Praat met ander eienaars van woonstelkompleks of hulle saam met 'n agent gewerk het en of hulle dit sou aanbeveel.
- Ideaal gesproke moet u met iemand gaan wat voltyds as agent werk. 'N Deeltydse gebruiker ken die mark moontlik nie binne en buite nie.
- U kan natuurlik op u eie woonstelkomplekse ondersoek. Kyk aanlyn, praat met ander beleggers en ry in die buurte. 'N Agent met ervaring in woonstelkomplekse kan u egter tyd bespaar.
Stap 3. Besoek woonstelkomplekse
Besoek altyd 'n kompleks persoonlik voordat u besluit om te koop. U moet deur al die geboue op die kompleks loop en na die gemeenskaplike ruimtes kyk. Maak aantekeninge en stel vrae. Dit is 'n groot belegging om 'n woonstelkompleks te koop, en u moet nie voortgaan tensy u gemaklik voel met die toestand van die geboue nie.
- Moenie deur slegs een gebou op die kompleks loop nie. As u dit wel doen, kan u aanvaar dat die ander geboue in 'n gelyke toestand is. Wees skepties as die agent van die verkoper weerstaan om u alle geboue in die kompleks te wys.
- Onthou om die aand te besoek sodat u die veiligheidskenmerke van die woonstelkompleks kan besoek. Die paadjies moet goed verlig wees, deure behoorlik gesluit en niemand mag op die perseel ronddwaal nie.
Stap 4. Praat met die huidige eienaar
U kan baie waardevolle inligting opdoen deur met die huidige eienaar van die woonstelkompleks te vergader. Wees voorbereid om relevante vrae te stel. Vra byvoorbeeld oor die volgende:
- Hoeveel eenhede word gehuur? Dit sal makliker wees om 'n woonstelkompleks wat gehuur word, te finansier.
- Hoe lank is huurders daar? 'N Kompleks met langtermynhuurders is moontlik stabieler.
- Waarom verkoop die eienaar? Om te belê of om te skakel, is wettige redes. 'N Eienaar wat verkoop omdat hy geld verloor, is egter 'n rooi vlag. Hou in gedagte dat die rede waarom 'n eienaar verkoop, vertroulik kan wees.
Stap 5. Vra inligting oor huidige huurders
U wil die besonderhede oor hul huurkontrakte weet. Vra vir die 'huurrol', wat die volgende inligting moet bevat:
- Lys van huurders en hul eenhede.
- Afmetings van elke eenheid.
- Huurvoorwaardes.
- Huur en deposito bedrag.
- Aantal slaapkamers en badkamers in elke eenheid.
Deel 2 van 4: Ontleding van winsgewendheid
Stap 1. Skat hoeveel u kan huur
U moet nie 'n woonstelkompleks koop tensy u dit kan bekostig nie. Ontleed of die huidige verhuurder eenhede te goedkoop gehuur het en of die huur in ooreenstemming is met die markkoers.
- Vind vergelykbare woonstelkomplekse aanlyn. Kyk hoeveel hulle adverteer vir hul eenhede. Besoek https://padmapper.com/ vir 'n wonderlike bron wat u kan help om die huurpryse in die omgewing te ontdek.
- U kan ook verskillende eiendomsbestuursmaatskappye vra wat die markkoers in u omgewing is.
- As die kompleks kommersiële ruimte het, kan 'n makelaar u ook help om uit te vind hoeveel u moet hef.
Stap 2. Skat jou uitgawes
Woonstelkomplekse benodig konstante onderhoud, dus moet u die koste van onderhoud onderhou. Kry die wins-en-verlies-staat van die huidige eienaar. Moet dit egter nie 100%vertrou nie. Die eienaar kan 'n paar nommers maak om die woonstelkompleks aantrekliker te maak. Gaan die uitgawesinligting weer na:
- Kry die belastinginligting van die kompleks van die landbouer.
- Skat eiendomsbestuurskoste deur 'n eiendomsbestuursmaatskappy te kontak. Vra hoeveel hulle vra. Gewoonlik is hul fooi gebaseer op 'n persentasie van die verwagte huur.
- Bereken die hoeveelheid onderhoud wat benodig word. Praat met 'n huidige eienaar as u nog nooit 'n woonstelkompleks bestuur het nie. Vra hoeveel hulle jaarliks spandeer om elke eenheid of die terrein te herstel. Ideaal gesproke sou u ongeveer 40 persent van die geld wat u inneem aan bestedingskoste wil bestee.
Stap 3. Begin die getalle
Leners gee u nie geld om 'n woonstelkompleks te koop nie, tensy u kan aantoon dat dit winsgewend sal wees. Werk nou saam met 'n rekenmeester om getalle te vergroot en skep die nodige finansiële dokumente om 'n lener te wys. U kan 'n rekenmeester vind deur met u staat se gemeenskap van openbare rekenmeesters in verbinding te tree.
- Bereken u netto bedryfsinkomste, dit is u bruto inkomste minus uitgawes.
- Skep 'n kontantvloei -analise. Wys hoe die hoeveelheid geld wat u inkom, vergelyk met die bedrag wat u gaan spandeer. As u begin, of gedurende periodes waarin die huurmark sleg is, het u moontlik geen kontantvloei nie.
- Hou in gedagte dat leners ook hul eie nommers sal bestuur, sowel as die waardeerder wat die kompleks waardeer.
Deel 3 van 4: Verkryging van finansiering
Stap 1. Gaan u kredietverslag na
U het elke jaar die reg op een gratis kredietverslag. U uitlener sal na u persoonlike kredietgeskiedenis kyk, dus u moet daaraan trek en kyk of daar foute is. Betwis alles wat verkeerd is.
- Byvoorbeeld, daar kan rekeninge verskyn wat nie joune is nie, of 'n rekening kan verkeerdelik as standaard of versamelings gelys word. Die kredietlimiet kan ook verkeerd wees.
- Begin vroeg. Die hele geskilproses kan tot 60 dae neem om afgehandel te word, en u wil 'n skoon kredietverslag hê voordat u leners nader.
Stap 2. Leer meer oor kommersiële lenings
Lenings vir kommersiële vaste eiendom is nie dieselfde as lenings wat u aangaan om u eie huis te koop nie. Oor die algemeen kan lenings vir 30 jaar of so kort as vyf of sewe wees. Rentekoerse kan ook veranderlik of vas wees.
- As u 'n nie-terugbetalingslening kan kry, verseker die gebou die lening as onderpand. Geen lenings is egter nie vir alle leners beskikbaar nie, en die gebou moet gewoonlik minstens $ 2,5 miljoen werd wees.
- Met 'n terugbetalingslening bly u persoonlik aanspreeklik vir die lening. In geval van wanbetaling kan u gedagvaar word, en u kan persoonlike bates verloor. Terugbetalingslenings is meer riskant, maar dit is moontlik die enigste tipe lening wat u as 'n nuwe verhuurder kan kry.
- Kommersiële lenings vereis ook 'n afbetaling van ongeveer 30% van die koopprys.
- As u probleme ondervind om 'n kommersiële lening te kry, oorweeg dit om eerder 'n eiendomskontrak te kry. Eiendomskontrakte vereis 'n groot afbetaling, maar dit is minder moeilik om goedgekeur te word. Die afbetaling kan minder wees as wat 'n bank sou vra, afhangende van hoeveel die verkoper wil hê.
Stap 3. Maak 'n aanbod aan die eienaar
Bespreek wat 'n redelike aanbod met u eiendomsagent is, wat afhang van die toestand van die plaaslike mark. As die mark warm is, moet u moontlik die vraprys betaal-of selfs meer.
- Maak nie saak hoe warm die mark is nie, dring aan op 'n tydperk van 90 dae. U sal minstens 60 dae nodig hê om 'n inspeksie te kry. Dit het u 30 dae tyd om dokumente te hersien voordat u dit sluit.
- As u 'n lener gebruik, vra hulle hoe lank dit nodig is om u lening te verwerk. Afhangende van u lener, moet u die eienaar dalk meer tyd vra om alles bymekaar te kry.
Stap 4. Laat die gebou ondersoek
Huur so gou as moontlik 'n inspekteur met ervaring in kommersiële eiendomme ingeval daar later komplikasies of vertragings is. Soek 'n inspekteur deur 'n verwysing van 'n eiendomsagent te kry of met 'n ander eienaar van 'n woonstelkompleks te praat.
- Kyk vooraf wat geïnspekteer sal word. Vra of u 'n spesiale inspekteur moet huur om 'n swembad of tennisbaan te ondersoek.
- As die inspekteur probleme ondervind, vra die verkoper krediet, wat die bedrag wat u betaal, verminder. Alternatiewelik kan die verkoper die herstelwerk doen voordat dit gesluit word.
Stap 5. Versamel die nodige inligting vir die leningsaansoek
U moet die lener inligting gee oor die woonstelkompleks wanneer u aansoek doen, dus versamel die volgende voordat u 'n lener nader:
- foto's van die woonstelkompleks
- vloerplanne
- kaart van die omliggende gebied
- beskrywing van die eiendom (bv. aantal eenhede, jaar waarin dit gebou is, ens.)
- verwagte opgraderings
- huur inligting
- koopprys
- die name van eiendomsagente, prokureurs en titelondernemings wat by die transaksie betrokke was
Stap 6. Doen aansoek om u lening
Benader verskeie leners sodat u hul aanbiedings kan vergelyk. Vra vir 'n aansoek en dien dit saam met u ondersteunende dokumentasie in. As die leningsbeampte meer inligting benodig, verskaf dit so gou as moontlik.
Stap 7. Vergelyk lenings
Nadat u u goedgekeur het, sal die lener u 'n voorneme of 'n termblad stuur. Ontleed dit noukeurig. Dit sal die bedrag wat u kan leen en ander terme spesifiseer. Kies die lening waarvan die terme die beste by u pas.
- Teken die termblad of voorneme van die lener wat u kies. Op hierdie stadium moet u moontlik u deposito betaal.
- Die lener moet 'n volledige (en finale) leningsverpligting opvolg.
Deel 4 van 4: Afsluiting op die woonstelkompleks
Stap 1. Huur 'n prokureur
U moet baie regsdokumente onderteken voordat u die woonstelkompleks kan koop. Moenie probeer om alles self te doen nie. U moet eerder 'n ervare prokureur huur om alle dokumente op te stel en te hersien. Die prokureur kan die volgende doen:
- Ontwerp, onderhandel en hersien die koopooreenkoms.
- Soek krediete van die eienaar om die nodige herstelwerk te doen.
- Maak seker dat die titel duidelik is.
- Stel escrow op.
Stap 2. Skep 'n maatskappy met beperkte aanspreeklikheid om die woonstelkompleks te besit
As iemand beseer word by die woonstelkompleks, sal hulle u moontlik dagvaar omdat u sorgeloos was in u onderhoud. As u die regsgeding verloor, kan die beseerde persoon na u persoonlike bates, soos u eie huis, kom. Deur die kompleks deur 'n LLC te besit, word u persoonlike bates beskerm.
- Die besit van die gebou as 'n LLC beskerm u nie teen alle regsgedinge nie. U lener kan u byvoorbeeld dagvaar as u nie 'n terugbetalingslening gebruik nie. Die besit van die woonstelkompleks as 'n LLC bied egter aansienlike beskerming teen persoonlike beserings en ander regsgedinge.
- Begin 'n LLC deur toepaslike dokumente by u minister van buitelandse sake in te dien en die nodige permitte of lisensies in te win. U prokureur kan u ook help, aangesien dit tydrowend kan wees.
Stap 3. Hersien kontrakte en openbaarmakings
U sal saam met u prokureur 'n behoorlike ondersoek moet uitvoer om 'n eiendomskontrak te sluit. U moet byvoorbeeld die volgende doen:
- Laat 'n gepaste titelopname voltooi. Oor die algemeen is 'n verbandgrondplan onvoldoende. In plaas daarvan benodig u 'n ALTA -titelopname.
- Hersien alle openbaarmakings oor die eiendom. Die eienaar kan byvoorbeeld bekend maak dat iets fout is met die eiendom wat nie deur die inspekteur vasgevang is nie.
- Hersien die huurkontrakte en dokumente vir hul opdrag.
- Oorweeg die impak van soneringsbeperkings op die woonstelkompleks. As u 'n kompleks na gemengde gebruik wil omskakel, is dit 'n belangrike stap.
- Hersien dienskontrakte vir die woonstelkompleks.
- Verkry die nodige permitte om herstelwerk te doen.
Stap 4. Woon die afsluiting by
U prokureur moet die afsluiting bywoon saam met 'n verteenwoordiger van u LLC (as u een gevorm het). U moet verskillende dokumente ontvang tydens die sluiting, insluitend 'n beëindigingsakte en toegekende huurkontrakte en kontrakte.
Stap 5. Huur iemand om die woonstelkompleks te bestuur
Afhangende van die grootte van die kompleks, is dit onprakties om die eiendom self te bestuur deur self te woon. U moet eerder 'n eiendomsbestuursmaatskappy huur. Hulle sal die eiendom bestuur deur huurgeld in te vorder en herstelwerk te beplan.
- Gaan die koste na. Oor die algemeen hef eiendomsbestuursmaatskappye 5-10% van die gehefde huur.
- Praat met ander verhuurders om verwysings te kry. U kan ook u plaaslike woonstelvereniging raadpleeg.
- Vergelyk eiendomsbestuursondernemings op grond van meer as die prys. Kyk ook na die dienste wat hulle bied.
