Om 'n huis om te draai, behels die aankoop van 'n relatief goedkoop huis (dikwels 'n negatief), dit regmaak en verkoop teen 'n wins. Dit is 'n poging wat 'n aantal risiko's en moontlike winsgewende voordele meebring. Daar word ook baie moeite gedoen om 'n huis gereed te kry vir die mark. As u belangstel om 'n huis om te skakel, maar nie baie geld het vir 'n afbetaling nie, is daar ander opsies wat u toelaat om die mark vir huise te betree.
Stappe
Metode 1 van 6: Evaluering van u finansiële state
Stap 1. Evalueer u toleransie vir risiko
Om 'n huis vir wins te maak, behels 'n aantal koste, insluitend die afbetaling van die huis, verband, rente, eiendomsbelasting, sluitingskoste vir eiendom, inspeksies, permitte en kontrakteursfooie. Hierdie koste word vinnig verhoog, en die huis kan nie met wins verkoop word nie. Voordat u besluit of u 'n huis wil omskakel, moet u uself afvra:
- Wat sal u doen as die huis nie dadelik verkoop word nie? Sou dit moontlik wees om die huis byvoorbeeld as 'n huureiendom te gebruik? As u nie 'n redelike rugsteunplan het nie, as daar iets verkeerd gaan met die verkoop van die omgeboude huis, wil u miskien u planne herevalueer.
- Is die potensiële winste die risiko van aansienlike verlies werd? In 2015 het huise wat onder $ 50 000 kos, negatiewe opbrengste behaal. Aan die ander kant het huise met 'n prys van $ 100 000 - $ 200 000 000 'n gemiddelde bruto opbrengs van 44%opgelewer. Hou in gedagte dat die verkoop van 'n huis waarin u nog nooit gewoon het nie, ook ernstige belastingbetalings kan inhou, wat u winsmarge aansienlik kan verlaag.
- Kan u beleggingsvennote die risiko van moontlike verlies verduur?
- Het u navorsing gedoen oor plaaslike eiendomsmarkte, verbouingskoste en permitte? Om 'n suksesvolle ervaring van huisblaaie te hê, moet u uself opvoed oor plaaslike huispryse, skooldistrikte, verantwoordelike kontrakteurs en eiendomsregulasies.
Stap 2. Oorweeg u vermoë om 'sweet equity' te bied, en die waarde van die werk
Sweet -ekwiteit verwys na die waarde wat u as gevolg van u eie arbeid aan u huis kan toevoeg. As u byvoorbeeld 'n bekwame dakwerper of 'n gelisensieerde loodgieter is, kan u miskien self die herstelwerk aan die huis doen. Dit verminder u oorhoofse koste en verminder die hoeveelheid geld wat u moet leen.
- Maak seker dat u die tyd wat u aan die omgeboude huis spandeer, in ag neem. U tyd het ook waarde, en om 'n huis om te slaan, kan soms maande se werk verg. Oorweeg of ander maniere om u tyd te spandeer meer winsgewend of aangenamer kan wees.
- Belangriker nog: sal die vennote wat die finansiële belang het, van mening wees dat u sweet -ekwiteit waarde het? Indien wel, hoeveel waarde in vergelyking met hul harde kontant?
- Hou by alle plaaslike regulasies wanneer u tuis herstelwerk doen. Bespreek u planne met 'n vaste prokureur of 'n raad van plaaslike regulasies as u goedkeuring benodig vir konstruksie of herstelwerk.
Stap 3. Ken u kredietgradering
As u nie self geld het vir 'n opgeboude huis nie, moet u 'n lening aangaan om u aanvanklike koste te dek. Maak nie saak wie u lener is nie - 'n vennoot, 'n bank of 'n private lener - u moet aantoon dat u die lening kan terugbetaal. U kredietgradering weerspieël u kredietgeskiedenis, u vermoë om u lenings af te betaal en u algehele skuldlas. Hoe beter u kredietgradering, hoe groter is die kans dat u 'n lening teen 'n bekostigbare rentekoers kan kry.
- Daar is 'n paar verskillende kredietgraderingsisteme, maar u kredietgradering is gewoonlik tussen 300-850. Hoe hoër u telling, hoe beter is u krediet.
- U kan elke 12 maande 'n gratis verslag met u kredietgradering kry deur https://www.annualcreditreport.com/index.action te besoek.
Stap 4. Verbeter u kredietgradering
As u kredietgradering te laag is om lenings vir 'n huishoudelike onderneming te kan bekom, kan u 'n rukkie neem om u kredietgradering te verbeter. Dit kan 'n rukkie neem, maar dit kan op die lange duur die moeite werd wees. Boonop, hoe beter u kredietgradering is, hoe groter is die kans dat u 'n moontlike verlies as gevolg van huisverskuiwing kan verduur. Om u kredietgradering te verbeter, kan u:
- Betaal u skuld betyds af. As u nie 'n goeie geskiedenis het om u skuld af te betaal nie, kan u nie 'n ordentlike lening vir 'n huis omskakel nie.
- Hou u totale skuldlas tot 'n minimum beperk. Vermy die handhawing van 'n kredietkaartbalans as u kan.
- Het slegs kredietlyne as dit absoluut noodsaaklik is. Moenie meer kredietkaarte hê as wat u benodig vir u daaglikse lewe nie.
- Beskerm u identiteit. Hou u kredietkaarttransaksies en u kredietgradering dop om seker te maak dat u identiteit nie deur 'n dief of 'n hacker gesteel is nie. Neem redelike veiligheidsmaatreëls om u inligting te beskerm. U moet byvoorbeeld nie by u aanlynbankstelsel aanmeld nie, tensy u op 'n veilige, wagwoordbeskermde netwerk is.
Stap 5. Praat met 'n finansiële adviseur
'N Finansiële adviseur kan na u huidige finansiële situasie kyk en u help om te bepaal hoeveel risiko u kan bekostig as deel van 'n huiswaartse belegging. 'N Finansiële adviseur kan u ook help om 'n plan op te stel om u uitgawes te dek, selfs al neem dit 'n lang tyd om te verkoop of ekstra herstelwerk nodig is.
Stap 6. Maak 'n sakeplan
Om 'n huis suksesvol te verander, moet u u besluite neem op grond van logika en navorsing, nie op u emosies nie. Voordat u begin met die vind van 'n lener en 'n huis koop, is dit raadsaam om 'n goeie sakeplan te hê. Hierdie plan moet u op die regte pad hou om 'n goeie belegging te doen, sowel as vertroue in u potensiële leners en vennote dat u wins kan maak. U sakeplan moet die volgende insluit:
- 'N Maksimum koopprys van die huis wat u sal omdraai.
- 'N Lys met gewilde buurte waar u u soektog sal rig. Gee veral aandag aan skooldistrikte, buurtveiligheid en naby geriewe soos winkels en openbare vervoer.
- Die maksimum koste van herstelwerk en verbouings wat u kan bekostig.
- 'N Lys met betroubare, bekostigbare, gelisensieerde kontrakteurs wat herstelwerk suksesvol kan onderneem.
- 'N Redelike skatting vir die naherstelwaarde (ARV) van die huis wat omgedraai is. Ideaal gesproke is die aanvanklike verkoopprys nie meer as 70% van die huis se ARV nie.
- 'N Gevoel van wie u koper is en wat hulle wil hê. Sal u koper waarskynlik 'n afgetrede egpaar wees? 'N Jong sakeman? 'N Paartjie met kinders? Afhangende van die omgewing, wil u potensiële kopers baie verskillende dinge uit 'n huis hê. Oorweeg wie u waarskynlike koper sal wees en wat hulle moontlik uit hul huis benodig. As u byvoorbeeld 'n huis in 'n woonbuurt met 'n wonderlike skooldistrik wil omskep, kan u 'n verbouing oorweeg wat jong kinders in gedagte het.
- 'N Spesifieke koper. In sommige gevalle kan u 'n koper in lyn stel voordat u die huis omdraai. In hierdie geval is u risiko's baie laer, net soos u oorhoofse koste.
- 'N Plan om u lening terug te betaal as iets verkeerd loop. Moenie 'n huis omdraai nie, tensy u u uitgawes kan dek, selfs as u iets verkeerd sou loop. U kan byvoorbeeld 'n koper laat val, of u kan 'n probleem met die fondament van die huis ontdek. Bou 'n marge vir foute in u sakeplan in, en dink na moontlike maniere om 'n vertraging in die verkoop van die huis of onverwagte uitgawes die hoof te bied.
Metode 2 van 6: Soek 'n vennoot
Stap 1. Vind 'n beleggingsvennoot
Die mees algemene manier waarop onervare huissnippers die mark kan betree, is om 'n beleggingsvennoot te vind. Dit is veral belangrik vir diegene wat nie geld het vir die afbetaling of aanvanklike herstelwerk nie. 'N Beleggingsvennoot sal gedeeltelike of al die aanvangskontant voorsien in ruil vir 'n deel van die wins.
U kan dit oorweeg om 'n vennoot te vind wat baie likiede kontant het, maar geen belangstelling het om die huiswerk te koop of te verfyn nie. Terwyl u maat die kontant verskaf, verskaf u die kennis en arbeid
Stap 2. Netwerk aktief
Om 'n beleggingsvennoot te vind, moet u 'n aantal persoonlike en professionele kontakte in u gemeenskap ontwikkel. Verkondig dat u belangstel om 'n beleggingsgeleentheid saam met 'n vennoot aan te gaan. Enkele maniere waarop u potensiële vennote kan opspoor, is:
- Doen navorsing oor aktiewe eiendomsbeleggers. Kontak suksesvolle, ervare eiendomsbeleggers wat u kan oorweeg om 'n kans te waag.
- Sluit aan by 'n Real Estate Investment Club. Baie plaaslike gemeenskappe het plaaslike hoofstukke van eiendomsbeleggingsklubs. Sodra u aangesluit het, het u toegang tot die plaaslike bevolking wat u belangstellings en entoesiasme kan deel.
- Sluit aan by 'n ontmoetingsgroep. Meetup -groepe is sosiale klubs wat soms spesifieke temas het, insluitend vaste eiendom. Gebruik 'n ontmoetingsgroep om u sosiale netwerk uit te brei.
- Die verspreiding van die woord onder familie en vriende. Bespreek u droom om huise te omskep met diegene wat reeds in u sosiale netwerk is, soos familie, vriende en kollegas. Hulle kan u moontlik in kontak bring met ander wat u belange deel of in vaste eiendom wil belê.
- Skep u eie beleggingsklub vir vaste eiendom. As u woonbuurt nog nie 'n klub vir eiendomsbeleggers het nie, kan u u eie hoofstuk vorm. Adverteer op Craigslist en via ontmoetingswebwerwe om eendersdenkende mense te vind.
Stap 3. Raadpleeg 'n prokureur
As u 'n beleggingsvennootskap aangaan, is dit belangrik dat u nie net op mondelinge ooreenkomste staatmaak nie. Maak seker dat alle transaksies in 'n getekende kontrak weerspieël word. Raadpleeg 'n sake- of eiendomsadvokaat om te verseker dat beide partye tevrede is met die reëling. Maak seker dat u vooraf oefen:
- Wie dek watter koste
- Hoe die winste verdeel sal word
- Wie sal moontlike skuld en laste dek
- Wie sal spesifieke take onderneem (soos die huur van kontrakteurs)
- Let op sekuriteitswette wat die bevordering van beleggings reguleer, sowel as die moontlikheid van beleggersgedinge as gebeurtenisse nie plaasvind soos beplan nie
Stap 4. Neem dit een transaksie op 'n slag
Sommige eiendomsvennootskappe werk skouspelagtig; ander misluk heeltemal. Moenie u op lang termyn in 'n vennootskap sluit nie, voordat u weet hoe goed u met u maat werk. Neem in plaas daarvan een huis op 'n slag en evalueer of u vennootskap sterk en blywend kan wees. Neem in ag of die finansiële opbrengs soos verwag gewerk het.
Metode 3 van 6: Om 'n lening vir harde geld te bekom
Stap 1. Ondersoek harde geldleners
'N Uitlener vir harde geld is 'n onderneming wat geld by individue teen een rentekoers leen en die geld teen 'n baie hoër rentekoers aan ander privaat individue leen. Daar is baie maatskappye wat spesialiseer in die finansiering van eiendomsbeleggings, soos huisvesting. Gebruik u sosiale netwerk of internetgidse om 'n lener vir harde geld in u omgewing op te spoor.
Stap 2. Herken die bykomende koste van lenings vir harde geld
'N Lening vir harde geld is waarskynlik die maklikste soort lening om te verseker vir 'n huisbeskermer wat nie baie likiede kontant het nie. Dit is egter ook een van die meer riskante opsies. Die rentekoerse van lenings vir harde geld is gewoonlik baie hoër as die gewone bankverband met 8-15%. Dit kan u potensiële winste uit 'n omgekeerde huis ernstig verminder.
Stap 3. Versamel u finansiële dokumente
Voordat 'n lener vir harde geld die geld aan u leen, moet u belangrike inligting oor u finansiële stabiliteit en u planne om die huis te omskep, voorsien. Hulle sal waarskynlik u belastingrekords, kredietgradering en betaalstrokies wil ondersoek. Hou u dokumente byderhand om aan u lener te bewys dat u 'n beleggingsgeleentheid vir hulle is.
Stap 4. Betaal 'n aanvanklike fooi van 2-10%
'N Ander ekstra koste vir lenings met harde geld is die aanvanklike fooi, wat dikwels' punte 'genoem word. Die meeste fooie is tussen 2-10% van die verbandkoste van die huis wat u sal omdraai. Hierdie geld bied 'n mate van sekuriteit aan u lener en dien as bewys van u finansiële lewensvatbaarheid.
Stap 5. Draai die huis vinnig om
Die meeste lenings vir harde geld is beperk tot die aankoop en rehabilitasie van eiendom of konstruksie, en kan van ses tot 24 maande duur. Lenings vir harde geld is nie geskik vir langtermynbeleggings nie, weens die hoë koste daaraan verbonde. Dit is die beste om lenings met harde geld te gebruik op eiendomme wat u vinnig kan omdraai om te verseker dat u nie hoë rentekoerse betaal nie.
Metode 4 van 6: Die verkryging van 'n private lening
Stap 1. Oorweeg 'n private lener
'N Private lener is 'n individu met likiede geld wat bereid is om geld teen 'n voorafbepaalde rentekoers aan u te leen. In teenstelling met 'n makelaar wat die wins met u deel, sal 'n privaat lener u bloot 'n rentekoers hef voordat u die kontant kan voorsien. In baie gevalle is die rentekoerse vir 'n private lener laer as 'n lener vir harde geld. Dit kan egter moeiliker wees om 'n private lener te vind.
Stap 2. Tik op u sosiale netwerk vir leners
In baie gevalle kan u 'n private lener vind via u eie sosiale netwerk. As u weet van 'n familielid, vriend of kollega wat net kontant het, kan u hierdie geld leen en rente betaal. In 'n ideale scenario wen almal: u uitlener kan ekstra rente verdien, en u kan wins maak uit u huis wat omgedraai is.
Stap 3. Wees bewus van moontlike risiko's
As u 'n private lener gaan beveilig, moet u en u lener bewus wees van die moontlike risiko's van hierdie transaksie. Oorweeg wat kan gebeur as u nie voordeel trek uit die omgeboude huis nie. Sal u steeds u rente kan betaal? Dink na oor u opsies voordat u 'n privaat lener soek. Om u verhouding met die persoon te behou, moet u dit betyds terugbetaal.
Stap 4. Onthou dat vertroue die sleutel is
Moenie voordeel trek uit 'n private lener as u met hulle wil voortgaan nie. Vertroue is die belangrikste bestanddeel van private lenings, en u moet aantoon dat u die winskopie kan behou. As u suksesvol is, is u private lener moontlik bereid om u te help om toekomstige eiendomsbeleggings te finansier.
Metode 5 van 6: Versekering van 'n banklening
Stap 1. Vra u bank vir 'n lening
Dit is minder waarskynlik dat hierdie opsie tydens u eerste huisblaaiervaring voorkom, maar dit is die moeite werd. As u goeie krediet en 'n stewige sakeplan het, kan u bank u dalk 'n lening bied om 'n huis te koop. Hierdie rentekoerse sal waarskynlik hoër wees as 'n tipiese verband met 'n afbetaling van 20%, maar dit sal waarskynlik laer wees as baie lenings vir harde geld.
Dit is meer waarskynlik dat 'n bank boufondse leen as u 'n duidelike retensiereg op die eiendom kan bied
Stap 2. Bespreek u sakeplan met u bank
As u hoop het om 'n banklening te bekom, benodig u 'n stewige sakeplan. Bespreek u navorsing met u bank om te sien of hulle u 'n waardevolle belegging ag.
Metode 6 van 6: Gebruik u eie bates
Stap 1. Evalueer u bedryfsbates
Selfs as u nie baie likiede kontant het om 'n huis om te skakel nie, het u moontlik steeds bates wat u kan help om krediet te kry om 'n goedkoop huis te koop. Ondersoek u eie huis, u aftree -rekeninge en u kredietgrense om te sien of u hiervan 'n afbetaling kan gebruik.
Stap 2. Tik op u IRA
'N IRA (Independent Retirement Account) is 'n aftreevoertuig. Daar is ernstige belastingboetes vir die onttrekking van geld voor die ouderdom van 59.5 jaar. Daar is egter uitsonderings vir die eerste keer huiskopers. U kan tot $ 10 000 van u IRA gebruik om 'n huis te koop. Bespreek hierdie opsie met u finansiële adviseur om seker te maak dat u die geld reg gebruik en dat u geen boetes opdoen nie.
Hou in gedagte dat die onttrekking van geld uit u IRA die groeipotensiaal op lang termyn van hierdie aftreerekening kan benadeel. Pasop vir die risiko's verbonde aan die vermindering van u aftree -rekeninge te vroeg
Stap 3. Oorweeg 'n kredietlyn vir huishoudelike aandele
'N Kredietlyn (of HELOC) is 'n moontlike opsie vir u as u reeds 'n eiendom besit. 'N HELOC bied u 'n vinnige bron van kontant, en u hoef slegs rente te betaal op die geld wat u by die HELOC leen. U het byvoorbeeld 'n HELOC ter waarde van $ 75 000. Maar as u $ 10 000 van die bedrag leen, betaal u slegs rente op die bedrag van $ 10 000.
- Wees baie versigtig met u HELOC: as u nie u lening betyds terugbetaal nie, loop u die gevaar om u huis te verloor.
- Hou in gedagte dat HELOC rentekoerse hoër kan wees as lenings van private leners.
Stap 4. Oorweeg die gebruik van kredietkaarte
Kredietkaarte is nog 'n bron van vinnige kontant, solank u van plan is om dit baie vinnig af te betaal. Die rentekoerse op kredietkaarte kan baie hoog wees teen 18-20%. U stel egter nie een van u ander bates in gevaar nie, net soos met 'n HELOC. U kan dit oorweeg om kredietkaarte te gebruik vir aankope met 'n laer belang tydens die omruil van 'n huis, soos om boumateriaal by 'n huiswinkel te koop.
Wenke
- Doen altyd die wiskunde voordat u 'n beleggingsbesluit neem. Prys ook u tyd en arbeid.
- Hou in gedagte dat u op ander maniere 'n beter opbrengs kan maak, soos om u tyd te gebruik om ekstra skofte te werk of om u ekstra geld in die aandelemark te belê. Behandel vaste eiendom as net een van die vele opsies: sluit u nie in vaste eiendom in voordat u dit deurdink het nie.
Waarskuwings
- Dit is ook uiters belangrik om ten volle deursigtig te wees met u beleggers en vir hulle te sê dat daar 'n moontlike kans is dat hulle geld op u transaksie kan verloor. Eerlikheid is die beste beleid, veral as u ander mense se geld belê.
- Let daarop dat u streng in ooreenstemming moet wees met die federale en munisipale riglyne wanneer u geld insamel vir enige onderneming waarin u van plan is om die geld vir beleggingsdoeleindes te gebruik. Raadpleeg u prokureur voordat u geld insamel vir enige onderneming wat omdraai.
- Moenie huishoudelike omskakeling behandel soos 'n vinnige plan om ryk te word nie. Alhoewel dit winsgewend kan wees, is daar enorme risiko's verbonde. Omskakeling is ook winsgewend slegs as beleggers baie tyd en energie in eiendomsnavorsing en huisverbeterings bestee.
- Moenie hoeke sny nie. Huur gelisensieerde, versekerde kontrakteurs met 'n goeie reputasie. Laat u eiendom altyd deeglik ondersoek. Kry permitte voordat u opknappings doen. As u hierdie stappe oorslaan, kan dit tot meer koste lei.
