'Om 'n huis' omslaan 'bestaan uit die koop van 'n vervalle eiendom onder markprys, die verhoging van die waarde daarvan en dit vinnig herverkoop vir 'n vinnige wins. Dit verskil van ontwikkelingsbelegging, waarin die koper 'n eiendom wat in ontwikkeling is, koop, dan die eenheid verkoop of verhuur as dit gereed is vir besetting. As u u kaarte reg speel, kan u $ 50 000 of meer per flip verdien en dit binne minder as 90 dae doen.
Stappe
Metode 1 van 3: 'n verstandige aankoop
Stap 1. Maak u vertroud met hoe u 'n huis of woonstel kan koop
As u dit reeds gedoen het, ken u die proses reeds. Raadpleeg 'n makelaar en 'n finansiële adviseur as u nog nooit 'n huis gekoop het nie. By die aankoop van 'n huis is daar 'n paar stappe, sodat u die proses moet verstaan, soos: 'n aanbod plaas, 'n verband kry, voorwaardes verwyder en besit neem.
- Maak 'n aanbod: Aangesien mondelinge aanbiedinge nie 'n wetlik afdwingbare verkoop is nie, moet u 'n skriftelike aanbod opstel en dit aan die eienaars en/of makelaar gee. Die aanbod bevat prys sowel as die verkoopsvoorwaardes. As die aanbod aanvaar word, word die aanbod 'n wetlik bindende verkoopskontrak.
- Om 'n verband te kry: Tensy u hope kontant byderhand het, benodig u 'n verband. Daar is tientalle soorte lenings, dus ondersoek die lenings wat vir u kan werk en praat met 'n verbandmakelaar as u enige vrae het. Sommige verbande (ARM's) het spesiale "teaser" rentekoerse wat in die begin laag bly en na 'n sekere tydperk aansienlik styg. Dit kan aantreklik wees as u van plan is om die huis vinnig te verkoop.
- Die verwydering van die voorwaardes: Dit is gewoonlik wat die koper doen sodra die verkoper hul aanbod aanvaar het. Dit is 'n wettige stap wat die koper (gewoonlik) maak om te kommunikeer dat alle verpligtinge wat beide of een van die partye aangegaan het, nagekom is.
Stap 2. Verstaan die risiko's van 'n huis omdraai
Dit kan riskant wees om 'n huis om te draai. U maak 'n groot hoeveelheid skuld vir 'n moontlike uitbetaling in die toekoms. Behalwe dat die uitbetaling soms nie plaasvind nie, of dat dit nie so vinnig gebeur as wat u sou wou nie. U kan langer as verwag op 'n eiendom sit, 'n verband betaal, eiendomsbelasting en voortdurende onderhoud. Soms moet u 'n huis verkoop vir minder as waarvoor u dit gekoop het. Dikwels is u die prys van 'n bewende huismark.
Die hoeveelheid fisiese inspanning wat benodig word, is ook 'n moontlike risiko. Hoe fiks is u en hoe bereid is u om baie van die selfdoenwerk te doen om die huis om te draai? As u nog nooit opgeknap het nie, sal dit 'n skerp leerkurwe wees en hoe minder u weet, hoe langer sal dit neem om die huis om te draai
Stap 3. Leer uself oor die eiendomsmark waarin u belê
Lees tydskrifte soos Forbes, Entrepreneur en Money; dit bevat dikwels artikels oor vaste eiendom. Begin om te verstaan hoe die eiendomsmark werk, wat 'n goeie en 'n slegte transaksie is, en hoe om te wagte vir toekomstige groei of inkrimping in die toekoms.
- Die huismark is soos die aandelemark. Dit het albei bul siklusse (wat optimisme, groei en groot aanvraag beteken) en beer siklusse (wat pessimisme, inkrimping en lae vraag beteken). Die verskil is dat die huismark baie meer jare as die aandelemark kan neem om van die een siklus na die ander oor te skakel.
- Nadat u met ten minste drie makelaars gepraat het en ondersoek ingestel het, as u agterkom dat die mark in lae aanvraag is en dit lyk asof almal en hul hond huise probeer likwideer, gaan die huispryse daal en die winsmarges daal. Hierdie soort marktoestande sal dit moeiliker maak om 'n huis om te skakel.
- Probeer om te wag vir 'n bulmark. Wag om te koop totdat die eiendomsmark omgedraai het en meer mense probeer koop as verkoop. Dit skep beter omstandighede vir u om te begin draai.
Stap 4. Soek 'n huis wat aansienlik verbeter kan word met die minste tyd en hulpbronne
U probeer nie in hierdie huis woon nie; jy probeer dit koop, verbeter en verkoop. Probeer om nie aan die huis geheg te raak nie. Sien dit eerder bloot as 'n winsgewende oefening.
- 'N Huis met ruimte vir verbetering het moontlik 'n vervalle tuin, 'n ou mat, 'n goeie plek vir 'n motorafdak, of ander dinge wat met 'n bietjie geld en harde werk reggemaak kan word. Hierdie tipe regstellings bied dikwels 'n uitstekende opbrengs op belegging (ROI) as u 'n huis omskakel.
- Sommige mense soek na noodsaaklike eiendomme. Dit is diegene wat die verkoper 'desperaat is om te verkoop' om redes soos: egskeiding, bankrotskap, dood, swak toestand van die eiendom, te laat betalings of ander. Dit gee die koper 'n inherente voordeel bo die verkoper.
- Soek huise wat in die middel tot bo verkoop word. Wat dit beteken, is die bedrag waarmee die gemiddelde gesin dit sou kon bekostig. Oor die algemeen beteken dit tussen ongeveer $ 200, 000 en $ 500, 000, afhangende van u omgewing. U wil die prysklas hê omdat dit die vinnigste verkoop - u het die grootste bevolkingsdigtheid wat op soek is na hierdie middelafstand huise. Dit kan baie minder of meer wees, maar dit is ongeveer die gemiddelde. Hierdie huise het oor die algemeen 3 of meer slaapkamers en ten minste 2 volledige badkamers.
- Vind uit wat inwoners verkies in die omgewing waarin u wil koop. Eenvoudige dinge soos maklike toegang, parkeerplek in die straat, deurlopende paaie en 'n stil woonbuurt kan die aantreklikheid van 'n eiendom aantrek of verbreek.
Stap 5. Kry 'n lening vir ten minste 'n paar duisend dollar meer as die prys van die eiendom wat u wil omdraai
U benodig hierdie geld vir herstelwerk en verbeterings. Onderhandel oor die aankoop van die eiendom en koop. In die aanbod moet u verskeie maniere uit die kontrak hê. Die mees algemene metode is om eenvoudig "onderhewig aan finansiering teen [sulke en so] datum" te stel. As u dan nie die finansiering kan doen nie, vra dan om 'n verlenging voordat die gebeurlikheidsperiode van die finansiering verstryk.
Hou in gedagte dat daar twee verskillende finansieringsdatums is: 1 om 'n aansoek om die lening te doen en 1 om geld te kry om die transaksie te sluit. Om die koper te beskerm, moet die gebeurlikheid tot die sluiting van die kontrak strek. Oor die algemeen het 'n finansieringsvoorwaardelikheid 'n sperdatum van 30 dae, dus verleng die sperdatum tensy u weet dat u die finansiering binne daardie tydperk kan kry
Stap 6. Gee jouself 'n tydlyn wat jou ideale verkoopscenario uiteensit
Tyd is geld, en u doel is om u huis so gou as moontlik op te knap en om te draai. Skep daarvoor 'n tydlyn wat realistiese tye bevat vir kontraktering, vertoning en verkoop. U hoef nie al die doelwitte langs die pad te bereik nie, maar u wil in die balpark wees. 'N Tydlyn sal u help om dit te bereik.
- Let op wanneer u verwag dat groot opknappings voltooi sal word teen. Sluit gereelde vorderingsbeoordelings in om u op die hoogte te hou van probleme terwyl dit opduik.
- Teken blokke tyd aan wanneer u beskikbaar is om by die huis te werk, soos langnaweke, vakansietyd, ens., Wat u verwag om die werk te versnel.
Telling
0 / 0
Metode 1 vasvra
Hoe kan u baat vind by die koop van 'n eiendom in 'n swak toestand?
U sal baie oefening kry om huisverbeterings aan te bring.
Probeer weer! U werk sal beslis vir u uitgesny word, maar dit is uiteindelik nie die moeite werd nie. U wil nie soveel geld en arbeid in 'n eiendom insink dat u nie die koste sal verhaal nie. U energie kan beter bestee word aan 'n meer hanteerbare projek. Kies 'n ander antwoord!
U kan dit maklik in 'n bulmark verkoop.
Nie heeltemaal nie! Dit is die maklikste om in 'n bulmark te verkoop, want die vertroue is hoog. 'N Algemene groot mark waarborg egter nie dat u u eiendom met wins kan verkoop nie. U sal waarskynlik steeds die eiendom moet verbeter en dit aggressief aan kopers bemark. Probeer weer…
U kry die beste opbrengs op belegging met hierdie soort eiendom.
Nie noodwendig! Die winsmarges op eiendomme in 'n swak toestand kan aansienlik wees as u 'n goedkoop prys kan beding. U moet egter ook baie geld en arbeid in herstelwerk insit om wins te maak. Hierdie koste kan baie van u winste opvreet. Daar is 'n beter opsie!
U sal dit goedkoop kan koop.
Ja! Eiendomme wat in 'n swak toestand is, word gewoonlik as nood geklassifiseer, wat beteken dat hul eienaars desperaat is om te verkoop. Dit beteken dat hulle meer geneig is om tot u voordeel te verkoop. U het 'n goeie kans om met die lang punt van die stok te eindig. Lees verder vir nog 'n vasvravraag.
Wil u meer vasvrae hê?
Hou aan om jouself te toets!
Metode 2 van 3: die huis regmaak
Stap 1. Besluit watter soort werk u in die huis gaan doen
Sal u die werk self goedkoop doen, of het u 'n algemene kontrakteur of 'GC' nodig om die werk te doen? As die herstelwerk gering is, is dit die beste om alleen te gaan om die eiendom vinnig en goedkoop te verbeter. Vir groter projekte wat boupermitte benodig, is dit die beste om 'n GC te huur. Soos reeds opgemerk, is die sleutel om verbeterings aan te bring, dikwels slegs kosmetiese, wat die huis baie beter laat lyk, maar dit nie te veel kos nie.
Stap 2. Doen eers die belangrike oplossings
Op hierdie manier, as u plan verander (en dit kan baie goed), het u al die belangrike oplossings gedoen en het u slegs klein regstellings om rond te beweeg. As u begroting opgeblase raak, mis u nie noodsaaklike oplossings soos kombuise of basiese werfwerk nie, en kan u vinnig verkoop.
- Belangrike oplossings is dinge soos die herbedrading van die huis sodat dit nie 'n fout maak nie en 'n brand of elektrisiteit veroorsaak; herstel van stukkende toebehore soos baddens, storte en wasbakke; vloerbedekking van moeë matte of hobbelige linoleum; muur-/plafon-/deurgate oopmaak; vervanging van skarniere/hakies/toebehore, ens. wat los of stukkend is; verf van die skil of swak verf; vervanging van gebreekte teëls/plaveisels/trappe, ens.; alles wat vuil en stukkend is, op te knap - moeg dinge is minder kommerwekkend as vuil dinge, dus gee prioriteit aan wat die meeste gedoen moet word.
- Soek die goedkoopste arbeid wat u kan vind (kollege kinders, of selfs uself) en laat die eiendom onberispelik skoongemaak en herstel. As daar nog geld oor is, plaas dit dan in 'n hoë-rente likiede spaarrekening; gebruik dit nog nie om 'n deel van die lening af te betaal nie.
- Die opknapping van kombuise en badkamers verhoog gewoonlik nie die waarde van die huis genoeg nie, omdat eienaars geneig is om te veel te betaal vir die opknapping.
Stap 3. Werk laas aan klein regstellings
Meer klein regstellings sluit in die verandering van verfkleure op reeds ordentlike verf; werkbeslag verander na meer moderne; beter berging in kaste, ens. Alles is lekker om te hê, maar nie noodsaaklik as u tyd en geld spaar nie.
- Lees boeke wat geskryf is oor wat kopers in 'n huis soek. Baie gaan oor aanbieding - as u 'n paar kortpad -truuks kan gebruik om die voorkoms van die huis te verbeter, spaar u tyd en geld. U moet natuurlik ook die bouer se inspeksie slaag, so dit moet in ag geneem word vir enige strukturele probleme wat aangespreek moet word.
- Gewoonlik is die skoonmaak, verf en toevoeging van plante die goedkoopste manier om die waarde van 'n huis te verhoog. 'N Dek verhoog ook die waarde meer as die prys van die dek. Die vervanging van elektriese en loodgieterswerk en alles wat stukkend is, is ook 'n goedkoop manier om 'n goeie hupstoot in die huiswaarde te kry.
- Dinge wat u waarskynlik self kan doen: verf weer. Skeur ou mat om harde houtvloere of weer tapyt te vind. Raak ou toebehore aan. Verf klein areas. Verander toebehore. Herstel patio en ingang. Verander die kleur van die voordeur. Voeg nuwe handvatsels by.
Telling
0 / 0
Metode 2 vasvra
Waarom kan u nie 'n badkamer opknap nie?
Werk aan 'n badkamer word nie as 'n groot oplossing beskou nie.
Nie heeltemaal nie! Alle werk in die badkamer is nie dieselfde nie. Suiwer estetiese opknapping is nie 'n belangrike oplossing nie. Aan die ander kant is die herstel van 'n gebreekte toilet 'n groot oplossing. Raai weer!
Die opknapping van 'n badkamer kan duurder wees as wat dit die moeite werd is.
Reg! Die koste van verbouing kan redelik buitensporig wees. Hierdie koste weeg meer dikwels as die toegevoegde waarde tot die huis. Lees verder vir nog 'n vasvravraag.
Om 'n kombuis eers op te knap, is meer koste-effektief.
Definitief nie! Die opknapping van 'n badkamer is nie baie koste-effektief nie, maar dit is ook nie 'n opknapping van 'n kombuis nie. U moet hierdie tipe verbeterings uitstel. Probeer weer…
Die geld wat aan verbouing bestee word, kan beter bestee word om 'n lening af te betaal.
Nope! Dit lyk miskien as die mees fiskaal verantwoordelike stap. U laat u geld egter verder gaan as u dit eers in 'n hoë-rente-likiede spaarrekening plaas. U verdien hoër rente op u spaargeld as op u lening, en u kan later meer van u lening afbetaal. Probeer weer…
Wil u meer vasvrae hê?
Hou aan om jouself te toets!
Metode 3 van 3: Verkoop van die eiendom
Stap 1. Verhoog die huis
Huise met verhoogde doeleindes kan aansienlik vinniger verkoop as onopgevoede huise, soms tot 50% vinniger. Maak natuurlik seker dat u huis skoongemaak, deurmekaar en georganiseer is. Probeer om die eerste indruk 'n blywende indruk te gee.
- Opgevoede huise baat dikwels by baie neutrale kleure en kenmerke - kenmerke wat 'n wye verskeidenheid mense aantrek, terwyl dit nie baie mense aanstoot gee nie. Dit beteken baie neutrale kleure (bruines, ys, ens.) En nie te veel spoggerige meubels nie. U kan meubels by 'n opvoeringsonderneming huur as u wil, of u kan die huis self beheer.
- Verwyder alle persoonlike besittings uit die huis. Onthou, u wil hê dat mense wat na die verhoog kyk, moet glo dat hierdie huis uiteindelik hul nuwe huis kan wees. Persoonlike besittings soos trofeë, kinderskilderye, vakansie -aandenkings en gesinsfoto's moet verwyder word.
- Maak die huis 'n beroep op die sintuie.
- Sig: maak skoon, maak klaar, organiseer, laat ruimte vir oop kamer, maak die gordyne oop, ens.
- Reuk: sit lugverfrissers in die badkamers, los blomme in die voorportaal, sit 'n vars pot koffie, ens.
- Raak: doen 'n beroep op u gaste om op die sagste bank te sit; maak seker dat daar geen stof agterbly nie.
- Klank: skakel alle lawaaierige kragopwekkers, TV's en rekenaar af, en plaas eerder musiek wat maklik luister, soos jazz.
Stap 2. Wys die eiendom aan potensiële kopers
Bespreek dit met hulle. As 'n spesifieke probleem herhaaldelik genoem word, kyk of u 'n deel van die geld wat u gespaar het, kan gebruik om dit te herstel/verbeter. Verander anders u verkoopstrategie om die aandag daarvan af te lei. Hierdie stap behoort hoogstens minder as 'n maand te neem.
Gebruik die krag van die internet en u persoonlike netwerk as u probleme ondervind met die verkoop van die huis. Moenie net op die makelaar staatmaak om die verkoop te doen nie. Plaas advertensies op webwerwe (Craigslist, Zillow of Trulia is 'n goeie beginpunt) en gebruik u sosiale netwerke om te sien of iemand sou belangstel om te byt
Stap 3. Verkoop die huis teen 'n aansienlik hoër prys as die prys waarteen u die eiendom gekoop het.
Enige ongemak of uitgawes met die eiendom is nou die koper se probleem, nie u s'n nie. Betaal die lening af, deponeer u wins en neem 'n vakansie.
Wees bereid om die prys te verlaag as niemand byt nie. Dit is 'n moet om huispryse in die omgewing te ondersoek, veral as die prys van u huis opgeblase is en u dit nie eers weet nie. Die aanpassing van die prys tot 'n meer hanteerbare bedrag kan 'n kort verkoop beteken. Om 'n verband te betaal en belasting op 'n huis wat te duur is omdat u ego die prys kan verlaag, is nie 'n goeie manier om geld te verdien nie
Stap 4. Onthou om u wins by die IRS aan te meld
'N Ongerapporteerde $ 100 000 kan tot 'n pynlike oudit onderweg lei. Dit is moeilik, maar dit is 'n noodsaaklike probleem. Telling
0 / 0
Metode 3 vasvra
Wat moet u doen as niemand op u eiendom aanbied nie?
Verbeter die eiendom verder
Definitief nie! U sal slegs meer geld insink in 'n eiendom wat nêrens heen gaan nie. U sal selfs gedwing word om die prys te verhoog om die koste te verhaal, en dit sal verkoop nog moeiliker maak. Kies 'n ander antwoord!
Hou by jou gewere en dring aan op die vraprys
Nope! As u buitengewoon gelukkig is, kan u geduld 'n verkoop teen die huidige vraagprys oplewer. U het egter steeds meer geld verloor as u die verband en belasting betaal het. Dit kan swaarder weeg as die geld wat u gemaak het om die prys dieselfde te hou. Kies 'n ander antwoord!
Verlaag die prys
Jip! As niemand koop nie, verkoop u moontlik meer as die markprys in u omgewing. Verlaag dit tot 'n meer redelike prys vir die eiendom en die omgewing, en u kan binnekort u keuse van kopers hê. Lees verder vir nog 'n vasvravraag.
Haal dit vir 'n kort tydjie van die mark af
Nie heeltemal nie! As u u eiendom van die aanbiedings af wegbreek, sal dit u net seermaak. Dit sal kopers nie meer aanloklik wees as dit weer verskyn nie, maar teen dieselfde ou prys. Klik op 'n ander antwoord om die regte antwoord te vind …
Wil u meer vasvrae hê?
Hou aan om jouself te toets!
Video - Deur hierdie diens te gebruik, kan sommige inligting met YouTube gedeel word
Wenke
- Woon eiendomsklubbyeenkomste in u omgewing by. Dit word gereeld goed geadverteer, maar 'n Google-soektog sal gewoonlik net so goed doen. Leer die idees agter koop en blaai. Moenie betaal vir die duur naweekkursusse (gewoonlik ongeveer $ 600) nie, tensy u dit werklik kan bekostig; dit behels gewoonlik navorsing wat u op u eie kan doen.
- Dit is ook moontlik om wins te maak deur 'n nuwe huis eerder as 'n benoude huis te wen.
- Probeer 'n "droogloop", waarin u die pryse van huise in u omgewing dophou en kyk hoeveel u sou kon verdien as u werklike geld belê het. Eers nadat u 'n beter instink ontwikkel het en 'n mate van selfvertroue gekry het, moet u met u eie geld begin dobbel.
- Maak seker dat u kontrakte ontvang wat die dienste aan die eiendom lewer. Andersins kan die subkontrakteurs 'n retensiereg op die eiendom plaas as die algemene kontrakteur dit nie betaal nie.
- Ligging is alles. 'N Goed huis op die hoek van die hoofstraat sal baie meer verkoop as 'n wonderlike huis, 8 myl van enigiets. Wees versigtig vir die ligging wanneer u koop.
- U doel is om die goedkoopste huis op die blok te koop om die kans te verhoog dat u 'n opbrengs op u belegging kan kry. Andersins kan u die eiendom nie verkoop nie weens die toestand van die ander huise in die omgewing.
- Gaan gereeld Saterdae en Sondae in oop huise in en kyk hoe die professionele persone huise verkoop om te verkoop. Let veral op die plante, verfkleure, geriewe en hoe hulle die kamers groter laat lyk deur mure, spieëls uit te haal en die hoeveelheid meubels in die huis te beperk. Selfs iets so eenvoudig soos om 'n lugverfrisser met vanielje in die huis te plaas, kan dit meer uitnodigend laat lyk.
- Maak seker dat u krediet uitstekend is as u 'n verband moet aangaan om die eiendom te koop.
- Koop eiendom met 'n duidelike titel, en probeer om eienaarskap te vermy. In hierdie situasies kan die eienaar sy verband as wanbetaling in gebreke stel of retensieregte op die eiendom geplaas word voordat u die eiendom besit. In sommige situasies kan die afbetaling die eienaar se retensiereg afbetaal, sodat die eiendom regstreeks gekoop kan word en dit u naam kan noem.
- Dit is moontlik om te belê in 'n eiendom met 401 000 dollar voor belasting sonder boetes teen die geld wat u uithaal. U moet egter eers die advies inwin van 'n IRS -belastingagent of CPA wat goed vertroud is met hierdie tegniek.
Waarskuwings
- Dit is baie riskant om 'n huis te omskep, en u kan honderde duisende dollars verloor, waarop u die bank rente sal verskuldig wees. Probeer dit slegs as u seker is dat u presies weet wat u doen.
- Die idee agter omdraai is dat u 'n verkoop kan doen voordat rente op u lening begin toeneem. As u op 'n 'swart gat' sit, moet u soveel as moontlik geld uitbetaal; 'n verlies van 'n paar duisend dollar is nie naastenby so erg soos 'n vervalle eiendom en 'n berg lewenslange skuld nie.
